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马纳普汗.胡马汗诉布尔津县兴居房地产开发有限公司、伍燏等商品房销售合同纠纷一案

  发布时间:2013-03-12 19:16:36


    -----双方当事人依法平等自愿签订商品房销售合同具有法律约束力,而履行交付商品房义务中一方遭遇无处分权人处分其房产的侵权行为致使合同无法履行应另行主张权利,维护合同买方的权利。

    关键词:商品房、销售合同、纠纷一案。

    裁判要点:依法成立的合同,对双方当事人均具有法律约束力,双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。无处分权人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的合同有效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。本案中,双方当事人就布尔津县花园小区24栋B1楼2单元501室房屋有着二份不同的买卖合同,而二份合同的效力该如何认定:一、原告马纳普汗•胡马汗与被告兴居公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,于法不悖,应属有效合同,双方当事人均应按约履行合同义务;二、被告李传发与被告伍素文签订的《售房合同》,因被告李传发不是布尔津县花园小区24栋B1楼2单元501室房屋所有权人,被告李传发作为无处分权人,未经权利人追认且在订立合同后仍未取得处分权,故被告李传发与被告伍素文签订的《售房合同》属于无效合同。法律规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。”本案中,被告李传发与被告伍素文应就《售房合同》取得的财产应互相返还。考虑到以下因素:1、被告伍素文购买布尔津县花园小区24栋B1楼2单元501室房屋时,依据了尚未被阿勒泰地区中级人民法院撤销的(2010)布民初字第389号生效民事调解书,裁判文书具有公示效力,可以认定被告伍素文购买房屋时主观方面具有善意;2、被告伍素文支付了合理的对价;3、被告伍素文已经实际居住该房屋;4、被告伍素文对房屋进行了装修增加了房屋价值;5、返还房屋履行成本较高。基于以上因素考虑,决定双方不再返还,被告伍素文取得布尔津县花园小区24栋B1楼2单元501室房屋。

    综上所述,因布尔津县花园小区24栋B1楼2单元501室房屋已由被告伍素文取得,被告兴居公司无法继续履行与原告马纳普汗•胡马汗签订的《商品房买卖合同》中,关于交付布尔津县花园小区24栋B1楼2单元501室房屋义务,(被告兴居公司不能履行合同的原因系被告李传发作为无处分权人处分被告兴居公司房屋所致,该侵权行为系另一法律关系,被告兴居公司可另行主张权利)。经本院释明,原告马纳普汗•胡马汗拒绝变更诉讼请求,坚持要求被告兴居公司继续履行合同,交付因布尔津县花园小区24栋B1楼2单元501室房屋的诉讼请求,因客观事实上已不能履行,本院不予支持。

    相关法条:依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第五十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定作出判决。

    案件索引:一审:新疆维吾尔自治区布尔津县人民法院(2012)布民初字第416号民事判决书(2012年12月28日)。

    二审:新疆维吾尔自治区阿勒泰地区中级人民法院(2013)阿中民二终字第14号民事判决书(2013年2月18日)。

    基本案情

    原告马纳普汗.胡马汗诉称:2010年6月3日,原告马纳普汗•胡马汗与被告兴居公司签订商品房买卖合同。合同约定,被告兴居公司将其开发的布尔津县花园小区24栋B1楼2单元502室出售给原告马纳普汗•胡马汗,价款为125,000元。合同自双方签字盖章之日起生效。合同订立之日,原告马纳普汗•胡马汗向被告伍燏交纳全部房款。被告王克广擅自将该房屋以物抵债给被告李传发。被告李传发通过布尔津县人民法院(2010)布民初字第389号民事调解书取得该房屋。原告马纳普汗•胡马汗向阿勒泰地区中级人民法院申请再审,2011年10月20日,阿勒泰地区中级人民法院依法撤销了布尔津县人民法院(2010)布民出字第389号民事调解书。案件在审理过程中,被告李传发又擅自将房屋出售给被告郭建芳、伍素文。被告伍燏、王克广挂靠被告兴居公司开发建设该楼。请求法院依法判令:1、被告兴居公司、伍燏继续履行房屋买卖合同,交付布尔津县花园小区24栋B1楼2单元502室房屋;2、依法确认被告王克广、李传发、郭建芳、伍素文签订的花园小区24栋B1楼2单元501室房屋买卖协议无效,将房屋恢复原样并予以腾退;3、请求六被告赔偿原告马纳普汗•胡马汗租房经济损失6000元;4、要求六被告承担已付房款利息19118.75元;5、被告王克广、李传发、郭建芳、伍素文赔偿经济损失16217.80元;6、六被告承担本案诉讼费用。

    审理中,原告马纳普汗•胡马汗以笔误为由将诉称布尔津县花园小区24栋B1楼2单元502室房屋变更为布尔津县花园小区24栋B1楼2单元501室房屋。

    被告兴居公司辩称:原告马纳普汗•胡马汗与被告兴居公司签订的商品房买卖合同合法有效,对原告马纳普汗•胡马汗第一、二项诉讼请求无异议;对第三项至第六项诉讼请求不予认可,系被告王克广侵权行为造成的损害结果,应当由被告王克广自行承担赔偿责任。

    被告伍燏辩称:原告马纳普汗•胡马汗与被告兴居公司签订商品房买卖合同属实,对原告马纳普汗•胡马汗的第一、二项诉讼请求无异议,对第三项至第六项诉讼请求不予认可,系被告王克广侵权行为造成的损害结果,应当由被告王克广自行承担赔偿责任。

    被告王克广辩称: 2004年6月,被告王克广与被告伍燏合伙开发花园小区24栋B1楼,并挂靠于被告兴居公司名下,被告王克广与被告伍燏均对该栋楼享有处分权。被告李传发在该栋楼建设中提供劳务,且垫资购买了相关材料。经结算,被告王克广于2004年11月2日向被告李传发出具工资欠条,且被告伍燏已同意将花园小区24栋B1楼2单元501室交由被告王克广处理,因此,对原告马纳普汗•胡马汗诉请不予认可。

    被告李传发辩称:因原告马纳普汗•胡马汗提供的《商品房买卖合同》中约定买卖标的为花园小区24栋B1楼2单元502室,故对原告马纳普汗•胡马汗变更诉争房屋为501室的诉请,不予认可。被告李传发作为本案被告主体不适格,被告李传发取得诉争房屋系被告王克广偿还合伙期间的共同债务合法取得。原告马纳普汗•胡马汗未将房款交付给被告兴居公司,双方房屋买卖合同未成立。对原告马纳普汗•胡马汗第三项至第六项诉请无事实及法律依据与被告李传发无关。

    被告伍素文辨称:被告伍素文与被告李传发签订的房屋买卖合同合法有效,应受法律保护。2011年10月20日以前,布尔津县人民法院(2010)布民初字第389号民事调解书为生效调解书,该调解书确认被告李传发为该房屋所有权人,被告伍素文于2011年3月22日基于上述法律事实的认定,向被告李传发支付了全部购房款,并占有使用该房屋至今,符合法律规定的善意取得。

    法院经审理查明:被告伍燏与被告王克广系合伙关系,二人共同开发布尔津县花园小区24栋B1楼,并挂靠于被告兴公司。2010年6月3日,原告马纳普汗•胡马汗与被告兴居公司签订商品房买卖合同。合同约定,原告马纳普汗•胡马汗购买被告兴居房地产公司位于布尔津县花园小区24栋B1楼2单元501室,房屋价款为125000元。合同自双方签订之日起生效。合同签订之日,被告伍燏作为被告兴居公司的委托代理人收取原告马纳普汗•胡马汗房款125000元,双方未到房产管理部门办理房屋产权过户登记。被告兴居公司至今未能向原告交付马纳普汗•胡马汗布尔津县花园小区24栋B1楼2单元501室房屋,2010年6月9日起至2011年6月,原告马纳普汗•胡马汗租房支付租金6000元。

    2010年7月7日,本院立案受理被告李传发诉被告王克广劳务合同纠纷一案。同日,本院作出(2010)布民初字第389号民事调解书,确认双方自愿达成如下调解协议:王克广向李传发交付位于布尔津县花园小区24栋B1楼中单元501室住宅楼(抵偿原告马纳普汗•胡马汗劳务费及垫资款86500元、利息51900元,共计138,400元);王克广协助李传发办理相关手续。

    2010年8月19日,申请人马纳普汗•胡那尔向本院申请诉前财产保全,2010年8月20日本院作出(2010)布立保字第9号民事裁定书,将布尔津县花园小区24栋B1楼2单元501室房屋予以查封。2010年9月2日,本院立案受理原告马纳普汗•胡马汗起诉被告兴居公司、伍燏、王克广、李传发商品房销售合同纠纷一案。因原、被告诉争的布尔津县花园小区24栋B1楼2单元501室房屋权属,已被本院作出(2010)布民初字第389号民事调解书的效力所羁束,2010年11月26日,本院作出2010布民初字第(544)号民事裁定书,依法裁定驳回原告马纳普汗•胡马汗起诉。

    2011年3月22日,被告李传发与被告伍素文签订售房合同,合同约定,被告李传发自愿将坐落于布尔津县花园小区24栋B1楼2单元501室出售给被告伍素文,房屋价款为140000元。合同签订之日,被告伍素文向被告李传发付款140000元,双方未到房产管理部门办理房屋产权过户登记手续。同年,布尔津县花园小区24栋B1楼2单元501室由被告伍素文装修并居住。

    2011年10月20日,布尔津县兴居房地产开发有限责任公司、伍燏、马纳普汗•胡马汗提起再审申请,阿勒泰地区中级人民法院作出(2011)阿中民再字第15号民事裁定书,裁定撤销布尔津县人民法院(2010)布民初字第389号民事调解书,并发回布尔津县人民法院重审。2012年4月11日,因李传发自愿申请撤诉,本院作出(2012)布民初字第14号民事裁定书,裁定准许原告李传发撤回起诉。

    裁判结果

    布尔津县人民法院于2012年12月28日作出(2012)布民初字第416号民事判决书,判决如下:一、被告布尔津县兴居房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内给付原告马纳普汗•胡马汗经济损失6000元;

    二、驳回原告马纳普汗•胡马汗的其他诉讼请求。

    宣判后,马纳普汗.胡马汗提出上诉。阿勒泰地区中级人民法院于2013年2月18日作出(2013)阿中民二终字第14号民事判决书,判决如下:驳回上诉,维持原判。

    裁判理由:依法成立的合同,对双方当事人均具有法律约束力,双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。无处分权人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的合同有效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。本案中,双方当事人就布尔津县花园小区24栋B1楼2单元501室房屋有着二份不同的买卖合同,而二份合同的效力该如何认定:一、原告马纳普汗•胡马汗与被告兴居公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,于法不悖,应属有效合同,双方当事人均应按约履行合同义务;二、被告李传发与被告伍素文签订的《售房合同》,因被告李传发不是布尔津县花园小区24栋B1楼2单元501室房屋所有权人,被告李传发作为无处分权人,未经权利人追认且在订立合同后仍未取得处分权,故被告李传发与被告伍素文签订的《售房合同》属于无效合同。法律规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。”本案中,被告李传发与被告伍素文应就《售房合同》取得的财产应互相返还。考虑到以下因素:1、被告伍素文购买布尔津县花园小区24栋B1楼2单元501室房屋时,依据了尚未被阿勒泰地区中级人民法院撤销的(2010)布民初字第389号生效民事调解书,裁判文书具有公示效力,可以认定被告伍素文购买房屋时主观方面具有善意;2、被告伍素文支付了合理的对价;3、被告伍素文已经实际居住该房屋;4、被告伍素文对房屋进行了装修增加了房屋价值;5、返还房屋履行成本较高。基于以上因素考虑,决定双方不再返还,被告伍素文取得布尔津县花园小区24栋B1楼2单元501室房屋。

    综上所述,因布尔津县花园小区24栋B1楼2单元501室房屋已由被告伍素文取得,被告兴居公司无法继续履行与原告马纳普汗•胡马汗签订的《商品房买卖合同》中,关于交付布尔津县花园小区24栋B1楼2单元501室房屋义务,(被告兴居公司不能履行合同的原因系被告李传发作为无处分权人处分被告兴居公司房屋所致,该侵权行为系另一法律关系,被告兴居公司可另行主张权利)。经本院释明,原告马纳普汗•胡马汗拒绝变更诉讼请求,坚持要求被告兴居公司继续履行合同,交付因布尔津县花园小区24栋B1楼2单元501室房屋的诉讼请求,因客观事实上已不能履行,本院不予支持。

    关于原告马纳普汗•胡马汗主张六被告共同应赔偿租房经济损失6000元的诉请,本院认为,因被告兴居公司未能依约向原告马纳普汗•胡马汗交付房屋,且被告兴居公司认可原告马纳普汗•胡马汗租房损失6000元事实,本院对原告马纳普汗•胡马汗主张由被告兴居公司承担6000元租房损失的诉请予以支持;根据合同相对性原则,原告马纳普汗•胡马汗主张由被告伍燏、王克广、李传发、郭建芳共同承担租房损失的诉请不予支持。

    关于原告马纳普汗•胡马汗主张六被告承担已交购房款利息19118.75元的主张,因原、被告双方签订的《商品房销售合同》中,双方未对迟延履行利息作出约定,且原告马纳普汗•胡马汗并不主张退还购房款,故本院对原告马纳普汗•胡马汗主张被告承担迟延履行利息19118.75元的主张不予支持。

    关于原告马纳普汗•胡马汗主张因装修材料(价值16217.80元)丢失被告王克广、李传发应赔偿的诉请,因原告马纳普汗•胡马汗未能提供证据证明系被告王克广、李传发侵权行为所致,本院不予支持。

    案例注解

    双方当事人依法在平等自愿的原则上签订商品房销售合同合法有效,应当诚信全面按照约定履行各自义务,一方在履行交付商品房的义务中因不法侵权行为而导致双方合同无法实现,应当在本案外另行主张权利,依法保护买房方的合法权益,将继续实现双方合同共同指向的标的。挂靠人以自己名义或他人无处分权而与另一方签订销售挂靠公司的商品房的合同,都不具有法律效力,合同自签订之日起始终无效,另一方在不知情的情况下善意取得商品房,无过错,应当考虑其买卖合同取得商品房权的实际特殊情况。因布尔津县花园小区24栋B1楼2单元501室房屋已由被告伍素文取得,被告兴居公司无法继续履行与原告马纳普汗•胡马汗签订的《商品房买卖合同》中,关于交付布尔津县花园小区24栋B1楼2单元501室房屋义务,(被告兴居公司不能履行合同的原因系被告李传发作为无处分权人处分被告兴居公司房屋所致,该侵权行为系另一法律关系,被告兴居公司可另行主张权利)。经本院释明,原告马纳普汗•胡马汗拒绝变更诉讼请求,坚持要求被告兴居公司继续履行合同,交付因布尔津县花园小区24栋B1楼2单元501室房屋的诉讼请求,因客观事实上已不能履行,本院不予支持。

    关于原告马纳普汗•胡马汗主张六被告共同应赔偿租房经济损失6000元的诉请,本院认为,因被告兴居公司未能依约向原告马纳普汗•胡马汗交付房屋,且被告兴居公司认可原告马纳普汗•胡马汗租房损失6000元事实,本院对原告马纳普汗•胡马汗主张由被告兴居公司承担6000元租房损失的诉请予以支持;根据合同相对性原则,原告马纳普汗•胡马汗主张由被告伍燏、王克广、李传发、郭建芳共同承担租房损失的诉请不予支持。

    署名

    案件承办法官:一审布尔津县法院的合议庭成员:审判长李新、审判员陈帅、陪审员张志慧。

    二审阿勒泰地区中级人民法院的合议庭成员:审判长贾晓霞、审判员郝建军、代理审判员波拉提。

    编写人:白吉林,布尔津县人民法院研究室主任。

    审稿人:李新,布尔津县人民法院副院长。

责任编辑:付伯伟    


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